北京今年首批30宗供地 半數(shù)在中心城區(qū)
海淀朝陽通州6宗熱點地塊創(chuàng)新采用政府持有商品住宅產(chǎn)權份額競爭方式
3月31日,北京發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告,共計30宗,建設用地面積約169公頃,建筑規(guī)模約345萬平方米。4月1日,市規(guī)劃和自然資源委和市住房城鄉(xiāng)建設委聯(lián)合召開2021年度商品住宅用地供應座談會,邀請了部分行業(yè)專家、用地企業(yè)參與座談,全面介紹了本市首批供地項目布局、結(jié)構類型等,并重點對相關房地產(chǎn)調(diào)控措施的政策工具箱進行了深入解讀和交流。
目標
1.穩(wěn)地價 通過讓利降低溢價避免因高地價抬高周邊房價
本次供應的30宗項目共涉及12個區(qū),位于中心城區(qū)項目15宗,建設用地面積約73公頃,占比約43%;位于多點及副中心地區(qū)項目11宗,建設用地面積約72公頃,占比約43%;位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項目4宗,建設用地面積約24公頃,占比約14%。
建立“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中,市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設委,會同相關區(qū)政府等單位,建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制,加強精準調(diào)控。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強綜合施策,從實際工作出發(fā),聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設委和社會專家共同研究制定“政策工具箱”,推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。通過政府讓利,進一步降低溢價空間,在鎖定土地價格上限的基礎上,通過競其他條件確定土地競得人,具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產(chǎn)權份額、投報高標準商品住房建設方案、競異地建設保障房面積、競企業(yè)自持租賃住房面積比例、競公益項目建設面積、設置戶型要求等。
2.穩(wěn)房價 6宗熱點地塊創(chuàng)新采用政府持有商品住宅產(chǎn)權份額競爭方式
為有效增加租賃住房供應,本次供應的地塊中,有15宗項目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式,占比達到50%,起始配建面積達到14萬平方米,全部位于中心城區(qū)、多點及副中心區(qū)域,地塊選址以毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點為原則,主要對接“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”建設區(qū)域的租賃住房需求。
為穩(wěn)定熱點區(qū)域地價、房價,采取競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額交易方式。針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項目,采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式。同時,宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額,當現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時,轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。此種交易方式可引導開發(fā)企業(yè)理性競買,通過政府和個人共有產(chǎn)權的方式,有效減輕購房人負擔,充分滿足居民自住需求。
對此,北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示,在商品住房引入共有產(chǎn)權的制度設計,主要是通過在土地出讓環(huán)節(jié)設定地價上限,破解“高地價”問題,同時事先明確房屋銷售價格,競政府份額,降低購房人實際支出破解“高房價”問題。將政府讓渡的土地收益轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權份額,既有效保障政府收益,又可盤活資源。
另外,在戶型要求方面,此次近三分之二的項目設置了套內(nèi)“70/90”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進職住平衡、強化多點和副中心區(qū)域承接疏解作用的原則,執(zhí)行套內(nèi)“70/90”戶型要求的項目主要布局在步行即可到達軌道交通站點或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域,兼顧剛需及改善型需求,增強開發(fā)企業(yè)對戶型設計的靈活度,以多元化的產(chǎn)品供應契合多樣化的市場需求。
3.穩(wěn)預期 參照區(qū)域近三年在售新建商品住房價格確定銷售指導價
引入房屋銷售價格引導機制。在本次供應的項目中首次引入了房屋銷售價格引導機制,未來上市房價作為重要政策工具之一,由過去預售環(huán)節(jié)引導前置到土地出讓環(huán)節(jié),按照區(qū)域土地級別,結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區(qū)域房價,由住建和規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會,共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見,并在公告期對外告知,開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾。
市規(guī)自委相關負責人介紹,對于每一地塊,結(jié)合所在區(qū)域位置、周邊房地產(chǎn)市場情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合,確定交易方式,預留合理利潤空間,避免因高地價抬高周邊房價,并確保住房建設品質(zhì)。
對此,中海地產(chǎn)與會代表王心邑表示,與此前“限房價、競地價”方式不同的是,在價格方面,此前限競房的銷售限價低于周邊新房和二手房價格,開發(fā)企業(yè)由于土地競價壓縮了利潤空間,影響到項目及房屋的品質(zhì)。而此次是按照周邊房價的平均水平設定房屋銷售指導價格。在競買環(huán)節(jié),開發(fā)企業(yè)需要承諾未來以不高于該價格售房,這有助于企業(yè)在拿地過程中理性出價,在保證自身合理利潤的同時,也為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升留足空間。
焦點
明確政府持有商品住房共有份額管理方式
對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面,明確提出了要求:
一是購房人購買此類住房,取得不動產(chǎn)權證未滿5年的,不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額;購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的,可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權份額,同時政府持有的商品住宅產(chǎn)權份額一并轉(zhuǎn)讓,政府按市場價格收回持有份額對應的價款。
二是二手房交易(含買賣、贈與、司法競拍)購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭,且取得100%產(chǎn)權。購房人產(chǎn)權份額可按普通商品住房辦理繼承,代持機構產(chǎn)權份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓,則不需產(chǎn)權證滿5年。
三是購房人可依法將持有的產(chǎn)權份額用于抵押。
四是購房人持有住房期間,政府讓渡住房全部使用權和出租收益,不參與業(yè)主大會,不承擔物業(yè)管理義務。物業(yè)管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。
聲音
新政實現(xiàn)了政府讓利
充分考慮企業(yè)和購房人的利益
對于此次首批供地,北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認為,新的政策充分考慮了企業(yè)和購房人的利益,政府讓利,讓購房人能得到實惠,開發(fā)商保持合理的利潤。“我們覺得市政府短時間內(nèi)供應這么多地塊也非常不容易。房地產(chǎn)行業(yè)利潤在向社會平均利潤回歸,地價、房價越來越穩(wěn)定,企業(yè)不用再去想其他的事兒,潛心把產(chǎn)品和服務做好,這對于購房者來說也是非常利好的。”
北京萬科企業(yè)有限公司豈曉偉認為,北京首批30個地塊,達到了去年全年供應地塊數(shù)量的70%,讓開發(fā)企業(yè)和購房人有了合理的預期。本次供地的政策工具箱,引入高品質(zhì)住宅建設要求,能夠有效提高本市住宅建設質(zhì)量。整體越來越接近市場化原則,能夠有效把供應的地塊轉(zhuǎn)化成社會需求。
王心邑認為,“集中供地有助于穩(wěn)定土地市場和住房市場預期,引導開發(fā)企業(yè)和購房者合理預期,更加科學。尤其第一批次土地供應,各區(qū)域各類型地塊同時推出,有利于推動北京土地和房地產(chǎn)市場合理發(fā)展,避免個別區(qū)域集中供給,引起這個市場波動。這些政策是落實三穩(wěn)要求、建立房地產(chǎn)長效機制的重要舉措。”(記者 朱開云)
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