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日前，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出，“對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行壓力加大、房地產(chǎn)行業(yè)不斷暴露潛在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，這一政策為支持房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展“雪中送炭”。

隨著去年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式落地，土拍“兩集中”政策的推出以及開發(fā)商商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策正式落地，在多項(xiàng)政策從嚴(yán)監(jiān)管的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大，部分房企出現(xiàn)違約。今年以來，世界宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了重大變化，全球進(jìn)一步通脹，美聯(lián)儲(chǔ)一波又一波加息，導(dǎo)致一部分資金流出，國內(nèi)資金更為緊張。

雖說今年全國多個(gè)城市相繼推出房地產(chǎn)調(diào)控放松舉措，但3月份以來，多個(gè)重點(diǎn)地區(qū)受疫情影響，擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的進(jìn)程。公開數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)銷售面積同比下降20.9%，銷售金額同比下降29.5%，銷售單價(jià)同比下降10.8%。

而本次下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，正是要在多重壓力的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，釋放政策穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。

不過，筆者也發(fā)現(xiàn)，一些市場(chǎng)人士在討論中有過度解讀的言論，例如這個(gè)政策與之前降息政策的效果近似等。筆者不贊同此類觀點(diǎn)。

具體來說，第一，下調(diào)住房貸款利率下限，是允許商業(yè)銀行在LPR基礎(chǔ)上，最多為首套房貸客戶下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，并不是強(qiáng)制性下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，這是需要商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況、根據(jù)自身的決策去靈活操作的。

第二，下調(diào)的范圍有針對(duì)性。僅針對(duì)購買普通自住房的居民家庭，且須為首套住房，將非普通住宅排除在外，仍在貫徹“房住不炒”的原則下進(jìn)行的。

第三，“因城施策”的原則。盡管確定了全國統(tǒng)一的最低下限，但各地還是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化、本地的實(shí)際情況靈活決策，換句話說，各地都會(huì)在最低下限的基礎(chǔ)上再或多或少地加一些，并不是統(tǒng)一一降到底。

第四，降息政策是會(huì)影響存量房貸的，影響的波及面就相對(duì)廣得多了，而這個(gè)政策不會(huì)影響存量房貸。

總而言之，這個(gè)政策與降息政策是有明顯區(qū)別的，作用范圍有嚴(yán)格的限定，希望部分市場(chǎng)人士不要用過度解讀后的言論來指導(dǎo)投資者行為。這個(gè)政策能在一定程度上改善預(yù)期，但房地產(chǎn)行業(yè)是否能快速實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，還需根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)冷靜觀察。(王宸)

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