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東北三環(huán)，愛琴海購物中心在顧客的惋惜聲中落幕。高人氣不敵資本的誘惑，這家商場也傳出轉(zhuǎn)型寫字樓的消息。

商場改寫字樓，近兩年在北京漸成風(fēng)潮，但成功者與失敗者皆有。在一線城市寫字樓空置率日漸升高的壓力下，扎堆嘗試“商改寫”勝算幾何?

商改寫現(xiàn)高空置率

太陽宮愛琴海購物中心擬轉(zhuǎn)型寫字樓，或許是“老對手”、百米外的太陽宮百盛帶來的啟發(fā)。2016年，太陽宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動改造。當(dāng)腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫字樓，并且掛上了大眾汽車的標(biāo)志。

百盛閉店后，愛琴海的生意并不差。公開數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬人次左右，近3年商場銷售額保持了30%的增長。“商場門口經(jīng)常有卡通玩偶和游戲，孩子特別喜歡。”老顧客陳芳很不理解愛琴海的閉店。

愛琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導(dǎo)的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個回報率更高的方式。

商改寫被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復(fù)興門百盛等多家商場有了這樣的轉(zhuǎn)型計劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫字樓部分已經(jīng)啟動招租。

代理租賃莊勝百貨寫字樓的經(jīng)紀(jì)人小劉向記者介紹，這棟樓2萬平方米，目前只租出去小部分，四棟樓中三棟還都是空的。“業(yè)主的對外報價是12元/平方米，但是完全有談的空間。”相關(guān)網(wǎng)站上，這處寫字樓的租金已經(jīng)調(diào)低到了7元。

莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫字樓，但設(shè)施相對陳舊，市場租金也不高;改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對外出租，因為這個區(qū)域支撐不了高價格。

“宣武門地區(qū)寫字樓不多，商務(wù)氛圍不濃，這是很多企業(yè)擔(dān)心的。”當(dāng)記者以租戶身份咨詢經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，很快就被推薦了金融街和麗澤的寫字樓。這正是莊勝百貨直接的競爭對手。地圖上，金融街、宣武門和麗澤幾乎處在一條直線上。金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好;麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。

成功案例兼具天時地利人和

負(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩給記者拿出了一組“商改寫”后的出租率：除了太陽宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場轉(zhuǎn)型而來的寫字樓出租率大多維持在六七成。他預(yù)計，還有一些項目的出租率甚至可能會降到50%以下。

“太陽宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一。”林碩說，在資本的操作下，太陽宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，恰好遇到了急尋辦公場地的大眾汽車。但他覺得，這種成功要想復(fù)制，得考慮多種因素，時機好、體量適當(dāng)是成功關(guān)鍵。

與宣武門區(qū)域的冷清相反，中關(guān)村多家電子大賣場也成功實現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。記者查詢發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村一直是北京甲級寫字樓租賃市場租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣場也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的助力。

“一些樓宇商改寫不太成功，也與部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系。”林碩分析，商場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫”項目的出租率。

今年寫字樓租金或繼續(xù)下行

隨著“新零售”崛起，不少傳統(tǒng)商場客群流失嚴(yán)重，為了延續(xù)經(jīng)營并提升收益，商改寫成為重要轉(zhuǎn)型方向，但背后風(fēng)險不能被忽視。

世邦魏理仕的報告顯示，2019年北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年;其中，甲級寫字樓供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。在供應(yīng)高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，去年北京寫字樓整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，2020年，北京寫字樓還會有近百萬平方米新增供應(yīng)，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去庫存化壓力。世邦魏理仕華北區(qū)顧問、租戶部主管張冀蘇坦言，大部分業(yè)主已經(jīng)主動調(diào)整租賃策略，租金價格也從觀望、堅持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)。面對2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫字樓市場租金很可能繼續(xù)下行。

記者獲悉，目前北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1至2元，平均為6.5元/平方米;金地中心日租金降至7至8元/平方米;萬達(dá)廣場A座寫字樓日租金也從11元左右降至6元左右。為了幫助租戶應(yīng)對疫情沖擊，部分寫字樓免租期已達(dá)三四個月。

對于在京發(fā)展的眾多中小企業(yè)而言，寫字樓租金下降是個好消息。但對于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場來說意味著風(fēng)險增大。林碩建議，商場在選擇轉(zhuǎn)型前要仔細(xì)權(quán)衡，綜合判斷進入市場的時間點、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。(記者 曹政)